Аналитика коммерческой недвижимости Беларуси на август 2026: ставки аренды, вакантность, ввод новых площадей и перспективы до конца года

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси в августе 2026 года представляет собой классическую историю «разрыва»: складской сегмент переживает бум на фоне острейшего дефицита, офисный рынок ищет дно после падения ставок, а торговая недвижимость балансирует между ростом и структурной перестройкой.

Общая картина: рост числа игроков и точечный спрос

К январю 2026 года количество юридических лиц в Беларуси выросло на 19 тыс. — до 162,3 тыс.. Этот фундаментальный показатель поддерживает спрос на помещения для бизнеса, однако динамика разных сегментов кардинально различается. Общий рост рынка в 2026 году ожидается не менее 7%.

Складская недвижимость: абсолютный дефицит и рекордный ввод

Склады сегодня — самый ликвидный сегмент, где спрос стабильно превышает предложение. Дефицит качественных площадей сохраняется третий год подряд. Даже с учётом ввода 243,8 тыс. кв. м в 2026 году, ситуация кардинально не изменится: 55% нового предложения приходится на built-to-suit проект логистического центра Wildberries, а остальные объекты находят арендаторов ещё на этапе строительства.

Крупнейшие проекты 2026 года:

· ЛЦ Wildberries (Минский район) — 134,6 тыс. кв. м, ввод к концу года

· ПСК «Г13» — 20,1 тыс. кв. м, ввод в сентябре

· Два корпуса в ТЛЦ «Прилесье» — по 13 тыс. кв. м

· Light Industrial в «Великом Камне» — 21,5 тыс. кв. м

Тенденция сохранится до конца 2027 года.

Офисная недвижимость: падение ставок и хрупкое равновесие

Рынок офисов Минска в первом полугодии 2026 года пережил 30-процентное падение ставок — по темпам снижения Минск опередил Москву (там падение составило ~15%). Ставки опустились до уровня 2006 года.

Ключевой тренд — смена структуры спроса. Арендаторы массово переориентировались на компактные офисы до 100–120 кв. м и требуют готовые решения «под ключ». Спрос на «серые коробки» резко упал.

Раскол внутри сегмента: в классе B+ вакантность достигает 20%, в то время как в классе B держится на уровне около 6%. При этом в некоторых новых БЦ (например, «Левада») вакантными остаются около 85% площадей при сопоставимых ставках с успешными объектами.

Прогноз ввода новых офисов до конца 2026 года — 54,2 тыс. кв. м, включая башню МФЦ «Минск-Мир», БЦ «Эллипс» и другие. Основной удар по офисному рынку ожидается не раньше 2027 года.

Торговая недвижимость: стабильность и рост стрит-ритейла

Торговая недвижимость — самый активный и растущий сегмент по числу сделок. Розничный товарооборот в Минске за 2025 год вырос на 9,3%.

Ключевой тренд — рост цен на стрит-ритейл в новых жилых комплексах («Минск-Мир», «Маяк Минска»). Встроенные помещения на первых этажах жилых домов остаются наиболее привлекательными благодаря высокому пешеходному трафику.

До конца 2026 года ожидается ввод более 60 тыс. кв. м новых площадей: гастромолл «Манифест», вторая очередь МФК Delphi, ТРЦ в МФК Sigma на Немиге, гипермаркет «Материк».

Инвестиции и новые инструменты

В мае 2026 года в Беларуси запущен первый маркетплейс коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость — in-vest.by. В каталоге уже размещено 35 объектов, включая складскую недвижимость и магазины. Это открывает доступ к сегменту для частных инвесторов.

На рынке активно присутствуют инвесторы из России, Китая и Ближнего Востока, особенно в складском сегменте.

Крупная сделка 2025 года — покупка ТЦ «Секрет» в Гомеле за 34 млн долларов.

Перспективы до конца 2026 года

Склады: дефицит сохранится, ставки продолжат рост. Ввод 243,8 тыс. кв. м не решит проблему — качественные объекты находят арендаторов на стадии строительства.

Офисы: рынок проходит дно. Ставки стабилизируются, но новое предложение (54,2 тыс. кв. м) будет давить на собственников. Успешными останутся только объекты с готовыми решениями «под ключ» и гибкими условиями.

Торговая недвижимость: продолжится рост стрит-ритейла в новых ЖК. Крупные ТРЦ будут бороться за арендаторов, вакантность может незначительно вырасти после ввода новых объектов.

Ключевые выводы

1. Складской сегмент — «король» рынка. Дефицит качественных площадей (вакантность <1%) и ежегодный рост спроса на 20–25% делают склады самым надёжным активом.

2. Офисный рынок переживает трансформацию. Ставки упали до уровня 2006 года. Побеждают те, кто предлагает не метры, а готовый сервис.

3. Торговая недвижимость — ставка на локацию. Встроенные помещения в новых ЖК и стрит-ритейл растут в цене, тогда как классические ТЦ сталкиваются с конкуренцией.

4. Новые инвестиционные инструменты открывают рынок. Маркетплейс in-vest.by позволяет частным инвесторам заходить в коммерческую недвижимость с небольшими суммами.

Материал подготовлен на основе данных «Результативной недвижимости», Realt.by, Pro-N.by, GoHome.by, Belretail.by, 24minsk.by, а также аналитических публикаций за июль–август 2026 года.